商业地产运营介绍

　　商业地产应该如何进行运营管理呢?这里给大家分享一些关于商业地产运营的内容，希望能帮助到大家!

　　商业地产运营

　　商业地产的运营主要是招商后，根据不同商业项目的规模、业态和定位，导入开发商自主开发的商业管理模式，对商业项目进行全面、有效的经营管理。

　　商业地产的三重属性

　　第一重属性是地产属性

　　以地产的视角来看，商业地产就是个钢筋水泥的建筑，它的要点是资金、成本和投资回收周期。在商业地产融投管退的闭环中，它的专注点是投与退。

　　第二重属性是商业属性

　　以商业的视角来看，商业地产是一个生财的工具，它是通过对建筑空间的有效利用来获得收入，它的要点是运营。在商业地产融投管退的闭环中，它的专注点是管。

　　第三重属性是资本属性

　　以资本的视角来看，商业地产是一个金融工具，它是通过对不同成本的资金进行有效利用，来获得资产，然后在产业的大周期中，通过买进和退出来获得溢价。在商业地产融投管退得闭环中，它的专注点是融和退。

　　这三重属性在一个商业项目中是同时具备的，三者交融在一起相互影响，商业地产项目操作起来复杂性高、难度大的主要原因也是因此而造成的。在操盘时，它需要把三种不同的逻辑贯通于一体，否则自己就会前后矛盾，那项目的成功当然就难于保证了。

　　商业地产运营管理模式有哪些?

　　产权出售模式

　　产权出售是指投 资者在初期 开发建 设后就将 商业地 产 出售 的运营模式 。产权 出售是一种较原始 的粗放型运 营策略，开发商仍受住宅类地产 “ 挣钱快 ” 的理念影响， 而通过产权交 易来 获得投 资回报 。但是 ，由于商业地产 具有规模大 、风险 高、收益大等特 点，使得有 能力一 次 性购买 的投 资者并不常见 ，并且过长 的投 资周期也使得 大多数投资者望而 却步 。因此 ，现实 中的产权 出售经 常 采用散售模式 ，即将商业地产 的产权分割再转让给不 同 的投资开发商 ，这种方式 的典型代表是 SOHO中国地产项 目。然而借鉴 国外发达房产市场 的经验 ，产权 出售是 不 具备推广价值 的，这是 因为散售营销虽然带来 了迅速 的 回报 ，但是却割裂 了商业设施 的所有权 和经营权，其 后 期运营的不确定和不稳定性会 日益突出。

　　物业持有模式

　　物业 持有 是指投 资者 开发建 设后持有商业地产，通 过收取租金维持长期收益 的方式 。由于这种模式通常 是 投资开发商先确定主力商业经营 者，再按照后者要求进 行规划建设 ，竣工后租赁使用 ，这需要投 资开发商具 备 强大的实力 以吸引品牌商家参与加盟 ，还需要拥有庞大 的客户资源。这种模式的代表是大连万达集 团。其运营 的优势在于开发建设和后期运营 的统一性、主力商家和 投资开发商的 良好沟通 ， 能够确定商业地产的经营预期， 减小投资风险，获得稳定的投资 回报。

　　售后返租模式

　　售后返租指开发商出商业地产后 ，与买方约定 在一定年限内以代理方式进行返租 ，并将租金充抵售房 价款或支付一定 回报 的方式。其 实质 是先 出售后返租， 并支付一定比例的租金回报。这样开发商除了可以迅速回笼资金 ，还能以一定 比例 的租金 回报来换取商业地产 的经营权 ，有效地避免了产权 出售和 分割 带来的风险， 最终形成 统一返 租、统一招商、统一运营的运营策略。 由于在出售附随租赁 ，售后返租通常适用于写字楼、酒店 寓和 商铺等项目，包括 带租约出售、返租回报、保底分红和利润共享等多种形式。这种模式最早流行 于我 国沿海发达城市，如广州 、深圳等 ，并迅速 向全国推广， 虽然通过产权分割大大地 降低 了投资门槛，但 是也造成 了疯狂炒作 ，忽视会后 期营运 管理，无以为继停工烂尾 的不良现象 。虽然这能够 为资金缺乏 的中小投资者提供购买渠道 ，并且统一 的招商经营也避 免了业 主们各 自为 营 的问题 ， 但是每年固定的租金也会带来一定资金压力 ， 加上在租约签订 时通 常以高回报率吸引买房，所 以运 营 不善往往导致置业者很高的投资风 险。

　　美国汉斯模式

　　从上述 三 种模 式可 以看 出，国 内商业 地产 开发 商 通 常关 注 的是地产 开 发阶 段带 来 的资金 回笼 ，而忽 略 了商业 地产 关键 的后 期运 营与 服务 环节 。事 实上 ， 国 外 发达市场 的投资者通 常采用 的是 全产业链 经营模式 ， 也 被称 为美 国汉 斯模 式 。这 是一 种把 商业 地产 项 目当 做 一整 个产 业进行 运 营 的经营模 式 ， 以长 期投 资 为立 足 点 ，不仅将 地产 项 目销售 给购 买 者，还 要完 善其 后 期 运营 ，从 而带来 稳 定 的租 金 收入和 服 务 回报 。美 国 汉 斯 公司是 世界 最大 的商业 地 产公 司之 一 ，项目已遍 布 四大 洲 245 个 城 市 ， 累计 超 过 1000 个 ，总 建 筑 面 积超 过 3600 万平 方米 ，拥 有雄厚 的资本 力量和运 营实 力 。而汉 斯 公司投 资 的业 务结 构通 常包 括开 发、 管理 和 投 资三个 板块 ，各 约按 一定 比例 投资 。这种 模 式综 合 了上 述三 种模 式 的优 势 ，建 立起 投 资、开 发、 管理 紧 密联 系 的一体 式价 值链 ，不 仅将地 产项 目销 售给 购买者 ，还 要 完善其 后 期运 营 ，并在每 个环 节上 都 整合 了相关 资源 ，转化 为 整体优 势 。采取 这种 模式 有助 于 国 内开发商 提供 优质 商业 地产 项 目，获 取较 高收 益 ， 在激 烈竞争 的市场上 占据 重要一席 。

　　商业地产运营的五大趋势

　　趋势一：传统开发商试水商业地产

　　除了过往专注于住宅开发的知名开发商纷纷转移重心，试水商业地产领域，连专注于家居建材城的红星美凯龙也在全国范围内推行“百Mall时代”，欲在商业地产市场大展宏图。而这些传统开发商在商业地产经验积累不足的情况下，急切期望与商业地产运营商这样的专业机构合作，资源整合，分别发挥各自在资金和专业两方面的优势，最大限度降低未知风险，最大限度获取财务利润。

　　趋势二：商业地产的分工迈向精细化

　　传统房地产开发商在商业地产领域多没有经验，急需与作为商业地产运营商这样的商业地产外脑合作。于是，中国商业地产从投资、开发、运营一把抓的形式，逐渐迈向更加科学、成熟的分工：开发者负责投资，运营商负责项目从定位、招商到开业运营的一切专业运营管理。

　　趋势三：郊区型新零售业态崛起

　　在各大城市的核心地块用地空间逐步减少的情况下，随着新型城镇化政策的进一步贯彻和推行，城市郊区的新板块成为商业地产下一波热点区域。这极大地推进了以目的性消费为主的郊区型零售业态的迅猛发展。比如红星美凯龙、奥特莱斯等。

　　趋势四：商业地产跨界风将盛行

　　主题或者细分的差异化策略将跨界风逐渐引入日益同质化的商业地产。越来越多文化、艺术与商业相融合的购物中心脱颖而出。其产品的建筑、业态和规划都将以主题或细分为竞争策略，满足中国消费者在购物之余丰富多元化的文化体验需求。

　　趋势五：开发成本升高，租售双模式

　　盛行在商业资产缺乏融资渠道的背景下，租售双模式正在盛行。